时常看到一些房屋拿出来挂牌还没卖就取消了然后挂牌再售这样玩的

2018-06-06 17:41

  原标题:时常看到一些房屋拿出来挂牌,还没卖就取消了,然后挂牌再售,这样玩的是哪招?

  这几年,大温楼市一直火爆,房屋供不应求,为了卖到更好的价钱,一些业主还在放盘上玩起了把戏。

  大温房地产市场一高歌,原因之一是需求太过强劲,奇怪的是,却有一些业主放盘后,在没有成交之前便取消挂牌,过一段时间又拿出来挂牌再售。这样做是想卖还是不想卖?有什么好处和潜在的问题呢?

  这种被称为“终止”(termination)、“暂停” (suspension)、“逾期”(expire)或“取消” (cancellation)的挂牌做法,没有违法,地产局也不会过问地产经纪或业主有关挂牌改变的原因。

  MLS对的透明度有限,一个二手房盘的放盘纪录,一般是不能接触得到的,地产经纪却可以看得清清楚楚。我们来看看经纪是怎么看这个问题的?

  这种表面上「想卖又不卖」的做法,背后其实有很多原因。有地产经纪指出,将放盘物业取消挂牌,改改价钱,之后再重新挂牌,是行内老掉牙的。

  这手法的其中一个好处,是减少放盘物业的「上市」(days on market),令潜在买家产生错觉,以为这是新挂牌房源。

  曾经有研究指出,二手房盘的上市多寡,是影响买家愿意出价多少的重要心理因素。

  地产经纪John Chai表示,留意到这几个月放盘物业收回、又重新挂牌的情况不少,他认为这并非市场问题,其中一个原因是卖家比以前更“”了。

  卖家的心态,永远想再卖高价一些,又总觉得自己的物业比其他的好,应该可以卖得比附近的物业更好价钱。尤其是现在的新闻,房价每月都在涨,让屋主生怕卖错价,对房屋价格的期望值就更高。

  如果邻居刚卖了105万元,便觉得自己的怎么也值110万元,纵使挂牌价105万元,有买家offer进来是106万元也好,屋主都要110万元才肯卖。

  在屋主非要这个价的情况下,经纪都无可奈何,唯有将物业收回,改成110万元重新挂牌。

  好多时候是看运气,或许碰巧有一位不想抢offer的买家,愿意出价 110万元或更高,卖家就觉得自己喊高价是对的;如果买家觉得不值此价,只肯出 105万元。

  John再举一例,早前有一间叫价140万元的屋,算是合理的市场价。到了收offer的时候,有几个offer,都 是140万元左右。

  但屋主这时就,没有155万元不卖。原因之一,是屋主看到对面屋的卖价,虽然面积大了600平方呎,但却卖得200万元好价钱。

  卖家经纪能做的,就是取消原先的放盘,加价至155万元再挂牌上市。可能叫价太贵,乏人问津,几天后,屋主又改变主意,说140万元也愿意卖。

  地产经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为,有时屋主只是想测试市场水温,放盘试试,之后便收盘,过几个月后认为市场好了,便再放回市场。

  也有屋主心目中价位好高,如收offer时没有抢到高价,便会收盘,随即再标高价重新上市,而这也是业主心中真正想卖的价位。

  John补充说,其实很多屋主都有诚意卖,只是不了解市况,不懂得不屋有不同情况可造成的差价。

  有时看上去房屋外部一样,但里面的装修不一样,买家愿意付出的价钱也有差别。

  “我并不客人relist,经纪应确保屋主在没有放盘上市前,了解清楚市况,有机会成交的价位在哪里。当然,有些客人的预期与经纪的有出入时,会己见,经纪能做的就是尽量卖到几高是几高。”

  樊丽玲也同意,每一位屋主心目中,都主观地觉得自己的物业是完美的,如果见到邻居卖了高价,当然也想自 己的可卖到高价,那是人之常情。

  “作为经纪,便要给屋主提供客观数据,逐个条件分析,从而得出一个比较贴近现实的叫价,总不可能一间市价才150万元的物业,屋主要200万元也照样挂牌吧。当然,如屋主态度强硬,经纪还是会尊重屋主意愿,尝试叫价。当物业放到市场上,人人看完都喊叫价太高,卖不出,这时便可由市场来告诉业主,现在的叫价不合理。”

  John相信,如房盘放上市场一到两星期,已算是有足够时间让潜在买家来看房,如果买家出价始终到不了业主心中价位,就算再relist,都可能要等更长时间来找买家。

  “无可否认,有时relist后的卖价,可能真的会达到屋主的预期价,但亦只因为已过了一段时间,旧一批的屋卖掉了,再新一批出来的叫价又高了一点点。买家比较之下,才觉得这一间的叫价还算可以。”

  这种取消挂牌,然后挂牌再售的做法,虽然不违法,但这样左右,或许延误了最好的时机,也让自己心理; 还不如认真评估市场后,定个自己能接受的价格,可能来得干脆实在些。